名古屋・弁護士加藤英男法律事務所 弁護士日誌余白

国家資格の試験は「田舎芝居」。

昔からそういわれています。

手を変え品を変え、同じテーマ、同じような物語で人気を博する「田舎芝居」。

余程のことが無い限り、「過去問」のレベルの難しさで、「過去問」の頻出出題分野から、「過去問」に似たような問題が出題されます。

そこで、私は、担当した「生涯学習講座・宅建士試験合格講座（入門編）」では、「過去問」を教材にしました。

講座では、「制度」について説明をし、それを支える「制度趣旨」を説明し、さらに「制度趣旨」の背景にある「原理原則」まで説明します。

なぜ、そうしたと思われますか？

「生涯学習講座」では、受講生は若い学生ではありません。

リタイヤしたシニア層です。

様々な社会経験が記憶された脳の保持者です。

若い学生の場合には、どんどん記憶できます。

フレッシュで、メモリー容量に空きが十分あるからです。

どんどん記憶できて、易々と引き出して、解答までできます。

ところが、シニア層の場合には、多くの記憶情報が邪魔をして、記憶に時間がかかったり、引き出すことにも時間がかかります。

よく、「歳のせいで…」なんて言われますが、私はそうではないと思っています。

「歳のせいで、記憶力が落ちた」のではなく、多くの記憶情報があるために、記憶と再現に工夫しないと、記憶や再現が難しいということだと思います。

・記憶する場合にも、整理整頓して記憶する。

・引き出す場合にも、整理整頓した手順によって徐々に引き出す。

そんな工夫で、十分記憶し、再現することはできます。

特に法律は、よく出来た法律の場合には、精緻な論理体系に沿っています。

「原理原則」「制度趣旨」がしっかり背景にあります。

私は、シニア層には、(1)「原理原則」「制度趣旨」で整理整頓して記憶すること、(2)「原理原則」「制度趣旨」で整理整頓して思い出すこと、をお勧めします。

「原理原則」「制度趣旨」を理解しながら学習することは、省エネで、記憶。

「原理原則」「制度趣旨」を理解しながら学習することは、省エネで、省エネで、再現。

…ともいえます。

宅建業法、法令上の制限においても、底流には「原理原則」があり、「制度趣旨」が（漠然としつつも）存在しています。

それを意識して、学んで行けるように、と思います。

先週接木のために渋柿を切ったが、切った枝木の処理が未だだった。

そこで、ハッチで小枝を落とし、ゴミ集積所に出せるようにした。

途中でゴーグル代わりに眼鏡を掛ける。生木だから跳ねないはずだが、キックボクシングジムで「目をつぶっちゃダメだ！」と指導されて、物が飛んで来ても目をつぶらない癖が付いたので、危険回避、念のために。

私が担当した「生涯学習講座」は、もともとは「老後破産」についてのお話をさせて頂いた際に、『では、今後どうしたら良いのでしょうか？』と尋ねられたのがきっかけで始まりました。

The how should we live?

まさしく青年時代の問いと同じ問いを、シニア時代にも投げかけねばならない。

人生100年時代は、そういう時代なのですね。

お金に関する基本は、「収入の範囲内で暮らす」「出と入りをコントロールする」です。

みんな分かっています。

でも、そんなお話だけで面白いですか？

定年になっても、みんな元気でピンピンしていますよね。昔とは違う。

人生100年なら、まだ、40年。

少なくとも10年だったのが15年、20年は元気な時代。

『ちょっと、攻めてみましょうか？』

『働けるなら働いてしまえばどうでしょうか？』

『仕事はありますかねえ？』

『ボスを探せ、見つからなければ自分がボスになれ！ ですよ。』

『事業始めるのは大変ですよね？』

『スモールビジネスから始められるのが普通です。』

『難しい手続や法律も知らないし。』

『専門家頼めるまでは、自分で勉強しないとダメかも。…どうせ法律必要だし、そうだ、資格があると就職もしやすいかも知れませんね。』

『教えて下さい！』

そんなようなやり取りから、でした。

【１】平成２７年第２６問（宅建業法）

次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア．都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置場の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する「宅地」に該当する。

イ．社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する「サービス付高齢者向け住宅」の「貸借」の「媒介」を「反復継続して営む」場合は、「宅地建物取引業」の免許を必要としない。

ウ．都市計画法に規定する「開発地域以外の土地」で、「倉庫」の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する「宅地」に該当しない。

エ．「賃貸住宅」の「管理業者」が、貸主から管理業務とあわせて「入居者募集」の依頼を受けて、「貸借」の「媒介」を「反復継続」して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。

１　１つ

２　２つ

３　３つ

４　４つ

〔解説〕

ア．の肢

「宅地」とは、①建物が建っている土地、②将来建物を建てる目的で取引する土地（地目問わない）、③用途地域内の土地をいいます。

「工業専用地域」は、都市計画法上（８条１号）の用途地域です。

ですので、これは正しいです。

イ．の肢

「宅地建物取引業」の免許を要するのは、「宅地」または「建物」の「取引」を「業」として行う場合です。

「宅地」は、ア．で説明したとおりです。

「建物」は、「柱と壁で囲まれて屋根を備えた構造物」の一切をいいます。

「取引」とは、①自ら売買・交換、②売買・交換・貸借の代理、③売買・交換・貸借の媒介を行うことです。

「業」とは、反復継続して営むことをいいます。

「サービス付高齢者向け住宅」も「柱と壁で囲まれて屋根を備えた構造物」ですから、「建物」です。

ですので、これは誤りです。

ウ．の肢

「宅地」は、ア．で説明したとおりです。

「開発地域以外の土地で、倉庫の用に供されているもの」とは、「開発地域以外の土地で、倉庫が建っているもの」という意味です。

つまり、ア．の「①建物が建っている土地」に該当します。

ですから、「開発地域以外の土地で、倉庫の用に供されているもの」は「宅地」です。

ですので、これが誤りです。

エ．の肢

「管理業者」で実際に「管理」だけを行っているならば、「宅地または建物の取引を業として行う場合」には該当しませんので、宅建取引業の免許は不要です。

しかし、「管理業者」が「貸借の媒介を反復継続して営む場合」は、イ．の「取引」、「③売買・交換・貸借の媒介」の「貸借の媒介」に該当します。

「貸借の媒介」という「取引」を「反復継続して営む」、つまり「業」として行うのですから、「宅地建物取引業」を行うことになり、「宅地建物取引業」の免許が必要です。

ですので、これは誤りです。

以上から、正しいのは１つだけ。

よって、１が正しいということになります。

＜参考＞

・埼玉県HP

埼玉県「不動産取引に関する相談窓口」

※宅建業法の規制範囲について、明快な図がありましたのでお知らせします。

上記のページ中、「宅地建物取引業の規制範囲とは」というPDFのリンク元をクリックされると、図がDLできます。

※国や地方公共団体のHPには、使える情報が沢山あります。

宅建士合格講座（入門編）

私はある都市で、ここ数年、シニア層向けの「生涯学習講座」の講師をしておりました。

教える内容は、「法律」ですが、ただ机上の学問をお教えしても、シニア層には面白くないと思いますし、人生１００年時代を見据え、「資格試験チャレンジ講座」を謳ってみようと思い、「宅建士試験対策」を通じて「法律」を学ぶというコンセプトにしました。

そして、講義を重ねるうちに、沢山の人生経験を積んだシニア層には、「詰め込み暗記」は向かず、「制度趣旨」「原理原則」などの最低限の知識を固め、その場で肢を切っていく進み方がよいと確信しました。

もちろん、試験に合格するためには「暗記」は大切です。

けれども、シニア層が相手ですから、神経衰弱になるような受験勉強は回避したい。

むしろ、「法律」の「制度趣旨」「原理原則」を知って頂き、また、宅建士試験に出題される「法令」を含めた「法律」を知ることの楽しさを体験してほしい、楽しみながら、最後に合格できるような、そんな講座にしたい。

そう思って、数年間話してきたことのエッセンスを、２０１９年合格講座（入門編）として、共有してみようと思います。

シニア層の方々、そうでない方も楽しんで頂ければ幸いです。

クロスワードパズルよりは絶対おもしろいし、日常生活に役に立ち、もしかしたら、資格も取れる。

そんな思いをもって、一緒に勉強できたらと思います。